Вы здесь

Кто эффективнее будет управлять многоквартирными домами?

Согласно Закону Украины № 417 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», который вступил в силу с 01.07.2015 г., предусмотрено две основные формы управления домами – по решению совладельцев конкретного дома (все или часть функций по управлению домом могут передаваться управляющему) или все функции – объединению совладельцев дома (ОСМД).

К сожалению, осталось всего несколько месяцев до 1 июля 2016 г., до упразднения монополии ЖЭКов, а жильцам многоквартирных домов предстоит самостоятельно управлять собственным жильем.

С выходом указанного закона не было координации действий городского совета, структурных подразделений исполнительного органа местного самоуправления и поставщиков жилищно-коммунальных услуг для внедрения в городе системы обслуживания многоквартирных домов в соответствии с действующим законодательством.

Не верится, что за оставшиеся несколько месяцев будет создано много новых объединений. Поэтому городской власти необходимо проанализировать законодательную базу, опыт уже созданных ОСМД и подумать, как сделать этот переход максимально эффективным и наименее болезненным для жителей города.

Нужно отметить тот факт, что, несмотря на множество нареканий на неудовлетворительное качество обслуживания домов, создавать ОСМД и самостоятельно выбирать обслуживающую организацию павлоградцы не спешат.

В то же время не теряет остроты одна из основных проблем – процент приватизации превышает 95 %, далеко не всегда жильцы осознают себя полноправными совладельцами всего дома, ответственными за его состояние, а не только за ограниченное стенами квартиры пространство. Раньше жильцы сами создавали ОСМД, т.к. чувствовали поддержку власти, а сегодня они опасаются, что государство полностью снимает с себя ответственность за их дом и его устаревшие ветхие коммуникации. Люди боятся, что в объединении наступит коллективная ответственность и придется платить за тех, кто и до его создания не торопился раскошеливаться на квартплату и коммуналку. Поскольку на низком уровне была разъяснительная работа с горожанами – жильцы домов не готовы доверять правление своим соседям, считая, что лучше держаться ЖЭКов или оказывающих коммунальные услуги управляющих компаний, чем соседа призывающего к светлому будущему.

Коммуникации жилого фонда заметно изношены. Жилой фонд изношен на 50-95 %, в многоэтажках 1950-1960 годов застройки деформация несущих конструкций – довольно распространенное явление. Электропроводка – не выдерживает современных нагрузок. А трубы – вообще папиросная бумага (часто еще и зашлакованные до предела). Во многих домах (более 250) текут кровли.

Необходимость в управителях многоквартирных домов возникла не сегодня. Реформирование ЖКХ началось значительно раньше. Уже в 2004 году была принята соответствующая государственная программа. Она была прописана достаточно хорошо, но так и не была выполнена. Более реальные шаги были заложены в программе на 2009-2014 годы, но и она провалена.

Одним из важных направлений этих программ являлась демонополизация рынка управления жильем (содержания домов и придомовой территории). Имелось ввиду создание конкурентной среды. Для денежного развития рынка и повышения качества услуг необходимо дать возможность работать в этой сфере субъектам предпринимательской деятельности разных форм собственности.

Законодательных и подзаконных актов в сфере ЖКХ у нас не мало. Но я бы отметил последний ЗУ № 417 – революционный, т.к. он предоставляет совладельцам многоквартирных домов эффективный механизм выбора управителя для своего дома. При этом теперь для принятия такого решения большинством голосов нет необходимости регистрировать юридическое лицо. Сегодня эффективную схему управления многоквартирными домами реализуют ОСМД. А более 80 % от всего жилого фонда Павлограда составляют дома, которые пока еще не решились на создание ОСМД. На протяжении нескольких лет владельцы квартир «вяло» вовлекались в рыночные отношения, складывающиеся в жилищно-коммунальной сфере. На мой взгляд, основная причина этого «нежелания» то, что многие граждане согласны были создать ОСМД только после того, как городская власть проведет капитальный ремонт, прежде чем передать его совладельцам. Но денег для выполнения таких работ нет, и городская власть оказалась в заложниках ситуации.  

Теперь в Законе № 417 пункта о капремонтах домов вообще больше нет. Руководствуясь Законом «О приватизации» городская власть должна оплатить ремонт в многоквартирном доме, но не в полном объеме, а лишь неприватизированные площади.

Горожане боятся брать на себя ответственность по многим причинам. Но основная причина та, что у большинства людей нет управленческих навыков и умения искать средства на какие-либо глобальные работы по ремонту дома. Кроме того, доходы людей не настолько велики, чтобы они могли отремонтировать дома за свой счет.

Для устранения этого «недоверия» к самоуправлению рассмотрим несколько моментов в оказании услуг по содержанию домов:

- Многие жители города считают, что после создания ОСМД им придется больше платить за коммунальные услуги. При этом никто не вспоминает, что сама идея ОСМД появилась как средство снижения расходов (конечно, по истечении некоторого времени) на содержание дома и улучшения качества услуг;

- Но, когда домом управляет ЖЭК, жильцам приходится платить не только за фактические работы, но и за его управленческие услуги;

- В ОСМД жильцы сами решают, какие услуги им необходимы, а какие нет;

- ОСМД как раз и есть тем инструментом, при помощи которого совладельцы дома сообща могут выбрать поставщиков тех или иных услуг, разумеется, за исключением монополистов. Эта функция четко закреплена в Законе «Об ОСМД». В случае же отсутствия объединения совладельцев, при помощи которого они могут реализовывать свой выбор, жители дома будут вынуждены довольствовать выбором, который за них сделает ЖЭК.

Вот такая слабая осведомленность граждан города, их недоверие ко всему новому и пассивность к решению своих же насущных вопросов позволят чиновникам в сфере ЖКХ с 1 июля 2016 г. строем всех совладельцев «положить» пожизненно под управляющие компании или им подобные структуры.

Помогут ли управляющие домами реформировать ЖКХ? Когда-то управдомы были популярной профессией. Они олицетворяли власть среднего звена, которая контролировала нашу жизнь, не охваченную производством. Время свободомыслия породило ЖЭКи. Они индустриализировали содержание жилищного фонда до масштабов безразличия, когда одна сторона не знает, за что она платит, а другая не помнит, какие услуги, какого качества, должна оказывать.

После принятия Закона № 417 профессия управителя дома снова становится востребованной.

В первую очередь, давайте определимся, кого мы называем управителем многоквартирного дома. Управителем может быть как юридическое лицо – управляющая компания, так и физическое – предприниматель, который по договору с собственниками дома оказывает услуги по содержанию дома и придомовой территории. Собственники сами выбирают управителя.

Кроме того, управляющие должны получать специальную подготовку, а не только слушать теоретические лекции. Принято считать, что управитель – это менеджер дома и сегодня к нему значительно повышены требования, а именно он должен быть не только технически подготовленным, но и экономически грамотным человеком.

Теперь рассмотрим причины, по которым собственникам многоквартирных домов стоит задуматься о создании ОСМД. Согласно ст.13 Закона № 417, если совладельцы не определились с формой управления, до 1 июля 2016 г. (до вступления закона в силу) услуги по содержанию этого дома предоставляет субъект хозяйствования, который определен исполнителем услуг по содержанию. По наступлению указанного срока, если ОСМД так и не было создано, управление таким домом будет осуществляться управляющим, которого назначит на конкурентной основе исполнительный комитет горсовета. В таком случае им же определяется и цена услуги по управлению. А договор о предоставлении услуг на один год подписывается от имени собственников уполномоченным лицом исполкома. Если за месяц до истечения срока действия, ни одна из сторон не уведомит письменно другую о расторжении договора, он автоматически продлевается еще на год. Таким образом, вышеуказанные дома фактически лишаются возможности самостоятельно выбирать себе управляющего и тем более устанавливать стоимость его услуг. Только создав ОСМД этого можно избежать.

Кстати, совладельцы домов должны быть готовы к тому, что некоторые чиновники будут всячески тормозить создание ОСМД, так как многие из них прямо или косвенно связаны с управляющими компаниями.

Помните, если вы не хотите самоорганизовываться, или подписывать какие-либо договора, вам в любом случае навяжут управляющую компанию, которая может оказаться тем же бывшим ЖЭКом, работающим на субподряде, но уже по более высоким тарифам и берущим за свои управленческие услуги не менее 10 %.

Поэтому правильный выбор остается за вами!

Эксперт в жилищно-коммунальной сфере Виктор РОМАНЮК